Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Тюменской области рассчитана на 30 лет (10 трехлетних периодов, в результате которых будет отремонтировано 7249 МКД), но уже сейчас можно говорить, что работы ведутся опережающими темпами. Аналитики прогнозируют, что программа финиширует значительно раньше.
О ходе реализации программы капитального ремонта в Тюменской области, о достижениях и сложностях мы поговорили с начальником отдела жилищных программ департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области Еленой Клиндюк.
- Елена Васильевна, какие итоги первого этапа реализации программы уже можно подвести?
- Реализация первой краткосрочной программы 2015–2017 годов стартовала 18 октября 2015 года. Соответственно, выполнить трехлетний план капремонта необходимо к 18 октября 2018 года. В рамках указанного краткосрочного плана планируется осуществить капитальный ремонт 1495 многоквартирных домов. На сегодняшний день полностью завершен ремонт в 390 многоквартирных домах, в 221-м - идут строительно-монтажные работы, в отношении 639 многоквартирных домов заключены договоры с подрядными организациями, по 245 многоквартирным домам ведется работа по отбору подрядных организаций. Это положительная тенденция. Программа охватывает 26 муниципалитетов, в ней учтены дома, где больше трех квартир.
Необходимо также отметить прирост собираемости взносов на капремонт. Когда программа только стартовала, активность собственников была на уровне 75%, что стало едва ли не самым высоким показателем по стране. Но уже на данный момент этот показатель составляет 96%. Позитивная динамика налицо. Причем такой проблемы, как неплатежи муниципальных органов власти, владеющих жилыми помещениями, у нас никогда не существовало.
95% собираемых взносов на капремонт консолидируются на счете регионального оператора, то есть используется котловой метод формирования тарифа, оставшиеся 5% - оседают на спецсчетах. Эта пропорция соблюдается у нас изначально. Для сравнения: есть регионы, где на спецсчетах сосредоточено около 60% взносов. Эти спецсчета переданы в ведение управляющих компаний (УК). Но, как показал опыт, это не лучшая практика, поскольку УК умудряются тратить эти деньги не только на капитальный, но и на текущий ремонт.
Таким образом, сегодня Тюменская область - один из регионов-лидеров, и не только в плане собираемости взносов, но и в целом по общим показателям проведения капремонта. Политика в этом направлении была выбрана правильно. Мы заранее начинали собирать денежные средства, и только по истечении полугодия утвердили краткосрочный план, успев сделать необходимые накопления. Благодаря этому мы можем, например, рассматривать вопрос о заблаговременной подготовке к ремонту лифтов: на 24-м году их эксплуатации делать проект, отбирать подрядчика и приступать к ремонту – предварительно, а не в тот момент, когда уже ввели ограничения на эксплуатацию. В соседнем субъекте - Свердловской области - было заменено более тысячи кабин, но суть в том, что это было сделано в кредит. Заемные деньги мы не используем. Наоборот, в Тюменской области собираемые Фондом капитального ремонта средства размещаются под хорошие проценты в банке, и в последующем используются на капремонт. Это позволяет компенсировать инфляцию и скрытые, не учтенные проектами ремонты.
Только в 2015–2016 годах мы заменили 255 лифтов, срок технической эксплуатации которых истек. В этом году мы проводим конкурсы на замену еще 88 кабин. А на 2018–2020 годы у нас в планах на обновление стоят 86 лифтов.
Люди выбирают «общий котёл»
- Елена Васильевна, получается, на сегодняшний день у нас нет идейных неплательщиков? В ряде регионов, находящихся в непосредственной близости от Тюменской области, до сих пор проходят акции протеста, и отдельные граждане принципиально не хотят платить за капитальный ремонт.
- Отмечу, что первоначально жители Тюменской области крайне отрицательно отнеслись к тому, что им придется платить за капремонт. На протяжении всего 2015 года в Тюмени проходили митинги. Акции протеста состоялись в Заводоуковске, Ялуторовске, Ишиме. Большое количество людей писали заявления в Фонд капитального ремонта о том, что они отказываются от оплаты и призывали не включать эту строчку в платежную квитанцию. Граждане требовали признать взимание платы за капитальный ремонт незаконным, обращаясь к Президенту РФ, депутатам Государственной Думы, Генеральному прокурору, в Конституционный суд. Некоторые использовали стратегию протестного неплатежа: из общей суммы в платежной квитанции вычиталась сумма за капитальный ремонт - и в таком виде ЖКУ оплачивались. Однако общий долг у таких «протестующих» накапливался, и его стали взимать по решению суда.
Сейчас жильцов, которые принципиально отказывались бы платить за капитальный ремонт, в Тюменской области практически не осталось. Это позволяет реализовывать программу капитального ремонта в полной мере. Кроме того, в самом начале реализации программы многие муниципалитеты просто не знали, как ее реализовывать, много вопросов возникало к подрядным организациям. Однако очень быстро все встало на свои места, были выработаны эффективные механизмы, и сейчас программа реализуется в полном объеме.
Можно констатировать, что жители Тюменской области «проголосовали рублем» за улучшение качества своей жизни. При этом тенденция сложилась такая, что люди больше доверяют региональному оператору как способу накопления средств, нежели специальным счетам. И все чаще собственники выбирают «общий котел».
- В любой момент жильцы многоквартирного дома могут выбрать регионального оператора?
- Да, для этого нужен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Зачастую выявляются факты, где управляющие компании нарушают свои обязательства, и люди принимают решение сменить форму накопления средств.
- Что можно сказать непосредственно о тех, кто делает ремонт домов, то есть о подрядчиках? Недавно губернатор Тюменской области Владимир Якушев призвал крупные строительные организации активнее подключаться к этой сфере. Какова ситуация сейчас на этом рынке?
- Подрядчиков стало существенно больше. Сегодня в реестре - 114 организаций, а совсем недавно было всего 50. Причем много крупных, таких как лифтовые компании, которые являются еще и производителями оборудования, а не просто ведут монтаж. Часть подрядчиков специализируется на выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, другие занимаются оценкой технического состояния МКД и проектированием капремонта. Доминируют организации Тюмени и Тюменской области – их почти половина.
- С чем связан такой интерес к этому сегменту рынка со стороны подрядчиков? Как удалось их завлечь?
- Это рынок, сформированный на перспективу, имеющий привлекательные условия. В частности, речь идет об оплате работ по циклической схеме: выполнил ремонт кровли - получил средства, отремонтировал подъезд – тоже. Подрядчику не приходится ждать фактического выполнения всех работ. За счет этого у компании появляются оборотные средства, и она может сразу заявиться на следующие конкурсы. Плюс деньги выплачиваются не в течение месяца, а всего за десять рабочих дней. Сроки сократились кратно.
- Каковы гарантии от подрядчиков?
- Гарантия на качество выполненных подрядчиком работ по капитальному ремонту - пять лет. Весь процесс контролируется специальной комиссией.
- Грядут ли какие-либо изменения в будущем? Или это уже устоявшаяся схема?
- Глобальных изменений не будет. Нормативная база в этой сфере достаточно устоялась. Правда, в настоящее время на рассмотрении у законодателей лежит нормативно-правовой акт, который регулирует случаи недопуска в жилые помещения ремонтных бригад.
- И много случаев такого недопуска?
- К сожалению, это происходит очень часто. Некоторые собственники под видом того, что у них сделан «хороший» ремонт (встроены гарнитуры, «зашиты» все трубы), закрывают доступ к заменяемым коммуникациям. Людей можно понять, но у каждого конструктивного элемента есть свой межинтервальный срок, и его все равно нужно ремонтировать. Мы надеемся, что порядок в этом вопросе будет наведен. Но пока нет механизмов регулирования, идут суды по отдельным адресам. В частности, в доме №3 по улице Белинского. Чем завершится процесс, пока неясно. Позиция департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области заключается в следующем: отдельные собственники жилья в многоквартирном доме не вправе «зашивать» доступ к общедомовым коммуникациям. Это нарушает права других собственников жилья в доме, в том числе право на безопасное проживание и качественные услуги ЖКХ.
- Применяются ли сейчас при проведении капитального ремонта новые технологии?
- Мы предусмотрели возможность установки в многоквартирных домах индивидуальных теплопунктов, узлов регулирования потребления ресурсов, замену плоской кровли на скатную, срок эксплуатации которой выше в три–шесть раз. Это новшество появилось у нас сравнительно недавно, но практикуется уже достаточно активно. В перспективе такая замена позволит собственникам заметно сэкономить как на будущем ремонте, так и на текущем обслуживании кровли: скатная кровля служит до 30 лет.
Схемы понятны и отработаны
Отметим, что следующая «трехлетка», рассчитанная на 2017–2020 годы, включает ремонт 2177 многоквартирных домов и свыше 7000 конструктивных элементов. В рамках этого краткосрочного периода будет выполнен ремонт уже почти 900 крыш. Пропорционально росту задач увеличится и финансирование: на обновление планового объема конструктивных элементов потребуется свыше 7 млрд рублей, более 1,4 млрд из них выделит областной бюджет.
- Елена Васильевна, остались ли еще какие-то трудности?
- Практически уже нет. Все задачи понятны и отработаны. Постепенно меняется и позиция собственников: все меньше остается тех, кто считает содержание своей недвижимости чужой заботой. Даже в новых домах. Новые дома изнашиваются, а все мы хотим жить в комфортных условиях. Делать ремонт рано или поздно все равно придется, а это дорогостоящее удовольствие. Например, та же скатная кровля стоит в среднем 5 миллионов рублей, а деньги для этого нужно успеть накопить.
- Может, все дело в сохраняющемся советском менталитете, когда все было государственное?
- Возможно. Но сегодня собственник обязан отвечать за свое имущество. Если у вас ломается автомобиль или приходит в негодность одежда, вы латаете ее сами, а не требуете от государства купить новую. Взять, например, Германию: там существуют огромные налоги, и граждане платят за все. Это к вопросу, когда говорят, что лучше жить за границей. Но я бы не сказала, что лучше. Как говорится, везде хорошо, где нас нет.
